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【行业点评】房地产丨国家统计局7月份行业数据跟踪:开发投资继续下行,销售阶段性超预期

2019-08-16 08:13:28浏览:编辑:咖啡牛奶最美味

来源:中国银河证券研究

摘要

◆ 1)2019年1-7月商品房销售面积降幅收窄,销售金额增速回升。

◆ 2)土地成交短暂回升后继续下行。

◆ 3)新开工持续减速,施工面积继续保持高位,开发投资持续回落符合预期,全年增速预计8-10%。

◆ 4)资金面表现稳定,预计下半年资金环境好于2018年下半年。

◆ 5)投资建议:集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险,城镇化进程加速,一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强,市占率有较大提升空间的招商蛇口(001979),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。

核心观点

1)2019年1-7月商品房销售面积降幅收窄,销售金额增速回升。7月单月销售面积同比增长1%,增速由负转正,较前值增长3%,较超市场预期。7月单月销售金额同比大增10%,增速较上月回升。由于商品房销售面积同比在2018年7月是一个高点,之后快速下降,2019年下半年基数较低,预计在后续一二线与三四线城市将继续分化的背景下,受一城一策,因城施策的政策影响,以及近期企业加大推盘力度,各城市周期分化的情形下,销售面积同比降幅将逐步收窄,我们判断全年销售面积同比-2%左右。

2)土地成交短暂回升后继续下行。7月单月,土地购置面积同比大幅下滑37%,降幅比6月份大幅扩大23个百分点,在6月短暂拉升的基础上继续大幅下行。由于房企融资环境的收紧,房企的拿地热情趋于冷静,审慎拿地下土地购置面积回落至低位。总体来看,房企拿地意愿仍不强。但城市能级分化之下,土地市场也呈现结构性回暖,部分城市的销售回暖带动房企在热点城市拿地意愿增强,预计后续土地市场热度继续分化。

3)新开工持续减速,施工面积继续保持高位,开发投资持续回落符合预期,全年增速预计8-10%。新开工增速回落,一方面受销售预期走弱的影响,房企开工意愿有所减弱;政策边际收紧预期的影响在一定程度上对新开工意愿形成压制,土地储备不足叠加新房销售遇冷,房企对市场的预期发生转变,制约了新开工的进度,预计后续新开工增速进一步走弱。施工持续同比维持高位,虽然2019年较强的复工对施工构成支撑,但是新开工的持续下降将持续影响施工。

 4)资金面表现稳定。受7月单月销售面积由负转正的影响,定金及预收款同比明显走强,个人按揭贷款在按揭资金偏紧的状态下稳定小幅度增长,考虑到下半年销售面将有所改善,后续销售回款预计将低位回升。国内贷款在低基数效应下仍将走强。整体而言,我们认为下半年资金环境将略好于2018年下半年。

5)投资建议:集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险,城镇化进程加速,一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的招商蛇口(001979),销售增速高于行业平均,业绩释放较充分的阳光城(000671)。

6)风险提示:市场销售超预期下行,政策调控加码。

评级体系:

银河证券行业评级体系:推荐、谨慎推荐、中性、回避。

推荐:是指未来6-12个月,行业指数(或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数)超越交易所指数(或市场中主要的指数)平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。

谨慎推荐:行业指数(或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数)超越交易所指数(或市场中主要的指数)平均回报。该评级由分析师给出。

中性:行业指数(或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数)与交易所指数(或市场中主要的指数)平均回报相当。该评级由分析师给出。

回避:行业指数(或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数)低于交易所指数(或市场中主要的指数)平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。

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